Les opérations de construction et de promotion immobilière supposent une coordination entre les règles d’urbanisme, le foncier, le financement et la commercialisation. Le notaire intervient sur les acquisitions foncières, les divisions, les lotissements, les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les opérations de marchands de biens.
Les situations concernées
L’étude intervient notamment pour :
- l’acquisition et la maîtrise foncière ;
- la vente en l’état futur d’achèvement ;
- le lotissement et la division foncière ;
- la vente à la découpe ;
- les opérations de marchands de biens ;
- les montages immobiliers complexes.
Le rôle du notaire
Le notaire vérifie la situation juridique du terrain ou de l’immeuble, les pièces d’urbanisme nécessaires à l’opération (certificat d’urbanisme, autorisations de construire ou d’aménager), les servitudes et les droits des tiers. Il rédige les actes de vente, d’acquisition ou de division et les fait publier au service de la publicité foncière.
Dans une vente à la découpe, des droits spécifiques peuvent bénéficier aux locataires en place. Les opérations de marchands de biens relèvent d’un régime fiscal particulier.
La vente en l’état futur d’achèvement
La VEFA est un contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer un bien à construire. L’acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, et paie le prix par échéances. La loi encadre notamment :
- le contrat de réservation, qui peut prévoir un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix lorsque la vente est prévue dans l’année, et à 2 % lorsqu’elle est prévue entre un et deux ans ;
- l’échéancier de paiement : au maximum 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payé à la livraison ;
- les garanties financières du vendeur : garantie financière d’achèvement ou garantie de remboursement.
Les garanties après la livraison
- la garantie de parfait achèvement, d’un an ;
- la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement, de deux ans ;
- la garantie décennale, de dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une vente en l’état futur d’achèvement ?
C’est la vente d’un bien immobilier à construire. L’acquéreur est propriétaire du terrain et des ouvrages déjà réalisés dès la signature, puis des constructions au fur et à mesure de leur achèvement. Le contrat est reçu par un notaire.
Quelles garanties protègent l’acquéreur si le promoteur est défaillant ?
Le vendeur doit fournir une garantie financière d’achèvement, qui permet de financer la fin des travaux, ou une garantie de remboursement des sommes versées.
Quelles sommes le promoteur peut-il demander au cours de la construction ?
Dans la limite de 35 % du prix à l’achèvement des fondations, de 70 % à la mise hors d’eau et de 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payé à la livraison, et il peut être consigné si l’acquéreur formule des réserves.
Le notaire vérifie-t-il les autorisations d’urbanisme ?
Le notaire contrôle les pièces d’urbanisme nécessaires à l’acte (par exemple le certificat d’urbanisme ou le permis de construire) et les mentionne dans l’acte.
Voir aussi
Les coordonnées et les horaires d’ouverture de l’étude figurent sur la page Nous contacter. Une demande de rendez-vous peut être adressée depuis la page Prendre rendez-vous, et les informations pratiques sont réunies sur la page Préparer son rendez-vous.